Was bedeutet der Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung?

Grundriss einer Wohnung

Die gesamten anrechenbaren Betriebskosten eines Mietobjekts müssen für eine korrekte Nebenkostenabrechnung gerecht und nachvollziehbar auf die einzelnen Mieter bzw. Mietwohnungen aufgeteilt werden. Dazu wird ein Verteilerschlüssel festgelegt. Welcher das im Einzelfall ist, entscheidet der Vermieter, er muss sich dabei aber an bestimmte Regeln halten.

Das Wichtigste in Kürze

Was sind Verteilerschlüssel?

Mit Hilfe des Verteilerschlüssels legt der Vermieter fest, wie die Betriebskosten auf die Mieter eines Hauses umgelegt werden. Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter über die ausgewählten Verteiler zu informieren. Dem Vermieter stehen unterschiedliche Verteilerschlüssel zur Verfügung.

Welche Verteilerschlüssel gibt es?

Vom Gesetzgeber zugelassen sind verschiedene Aufteilungsmaßstäbe. Gibt es keine vertraglichen Absprachen, wird laut BGB § 556a die Wohnfläche als Grundlage für die Verteilung verbauchsabhängigen Kosten verwendet, verbrauchsabhängige Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch. Weitere mögliche Verteilerschlüssel sind die Abrechnung nach Personenanzahl, nach Kubikmeter umbauter Raum oder nach Wohneinheiten.

Darf der Vermieter den Verteilerschlüssel ändern?

Eine einseitige nachträgliche Änderung des einmal festgelegten Verteilerschlüssels durch den Vermieter ist nicht zulässig. Eine Umstellung ist nur dann möglich, wenn alle Mieter einstimmig damit einverstanden sind.

Welche Verteilerschlüssel gibt es?

Vom Gesetzgeber zugelassen sind verschiedene Aufteilungsmaßstäbe. Gibt es keine vertraglichen Absprachen, wird laut BGB § 556a die Wohnfläche als Grundlage für die Verteilung der Betriebskosten verwendet. Alternativ sind für private Mietwohnungen auch folgende Verteilerschlüssel möglich:

  • Anzahl der Personen
  • Anzahl der Wohneinheiten, bzw. Wohnungen im Haus
  • Miteigentumsanteile (in WEG-Anlagen)
  • Verbrauch

Verbrauchsabhängige Betriebskosten wie Heizung und Warmwasser müssen laut Heizkostenverordnung auch verbrauchsabhängig berechnet werden, selbst wenn im Vertrag etwas anderes vereinbart ist.

Die Verteilerschlüssel im Überblick

Wohnfläche

Für die meisten privaten Mietwohnungen wird die Wohnfläche zur Verteilung der Betriebskosten herangezogen. Geht es um Kosten wie Grundsteuer, Straßenreinigung oder Versicherung, lässt sich die Aufteilung leicht verständlich nachvollziehen. Anders sieht es mit personenbezogenen Kosten aus wie zum Beispiel der Müllgebühr oder dem Wasserverbrauch: Denn hier ist der Anteil nicht von der Wohnfläche, sondern von der Personenanzahl im Haushalt abhängig. Dennoch kann auch hierfür die Wohnfläche als Verteilerschlüssel genutzt werden.

Aus der Nebenkostenabrechnung muss die Gesamtwohnfläche im Haus sowie die konkrete Wohnfläche der Mieteinheit ersichtlich sein.

Die Basis der Nebenkostenabrechnung für die Mietwohnung bildet die tatsächliche Wohnungsgröße laut Wohnflächenverordnung (ab 2004), bzw. bei alten Verträgen die II. Berechnungsverordnung:

  • Vollgezählt werden nur Räume innerhalb der Wohnung mit einer Raumhöhe von mindestens 2,0 m.
  • Flächen unter einer Raumhöhe zwischen 1,0 und 2,0 m werden nur zur Hälfte gezählt.
  • Räume, bzw. Raumteile mit weniger als 1,0 m Höhe werden nicht zur Wohnfläche hinzugezählt.
  • Balkone und Terrassen werden mit einem Anteil von 25 % zur Wohnfläche hinzugerechnet. (Bei Verträgen, die vor 2004 abgeschlossen wurden, mit einem Anteil von 50 %)

Laut einer Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2007 (Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06), darf der Vermieter auch auf die Fläche im Mietvertrag zurückgreifen, solange die Abweichung zur tatsächlichen Wohnungsgröße nicht mehr als 10% beträgt.

Personenzahl

Personenabhängige Kosten wie Müllgebühr, Wasser und Abwasser oder auch die Kosten für den Fahrstuhl lassen sich mit dem Verteilerschlüssel Personenzahl sehr gut nachbilden. Anders sieht es mit Grundsteuer, Straßenreinigung und Versicherungen aus – die Kosten sind von der Anzahl der Personen im Haus komplett unabhängig. Gerade bei größeren Wohnhäusern lässt sich außerdem nicht präzise nachvollziehen, wie viele Personen im Haus wohnen.

Wird dieser Verteilerschlüssel angesetzt, muss es der Vermieter genau nehmen und darf nicht einfach das Melderegister für die Ermittlung der Personenzahl heranziehen. Säuglinge und Kleinkinder zählen ebenso als Person wie ein Erwachsener, lange Abwesenheiten werden bei der Abrechnung nicht berücksichtigt.

Wohneinheiten

Die Berechnung der Nebenkosten nach Wohneinheiten behandelt alle Mietwohnungen gleich – unabhängig von Wohnfläche und Anzahl der Personen. Da dieser Verteilerschlüssel viele individuellen Besonderheiten nicht berücksichtigt, wird er nur für einzelne Betriebskostenarten wie zum Beispiel Kabelfernsehen angewendet.

Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung

Sinnvollerweise werden für eine gerechte Aufteilung der Betriebskosten für eine Mietwohnung verschiedene Verteilerschlüssel kombiniert, zum Beispiel:

  • Wasser, Abwasser und Müllabfuhr nach Anzahl der Personen im Haushalt
  • Anschluss Kabelantenne nach Wohneinheiten
  • Grundsteuer, Versicherungen, Straßenreinigung, Hausmeister usw. nach Wohnfläche

In jedem Fall gilt: Für den Mieter muss in der Nebenkostenabrechnung klar ersichtlich sein, welchen Verteilerschlüssel der Vermieter jeweils zur Berechnung heranzieht.

Besondere Regeln bei Leerstand

Steht eine Wohnung im Haus leer, darf der Vermieter die dafür entstehenden Neben- und Betriebskosten nicht einfach auf die anderen Mieter umlegen, sondern muss die Kosten selbst tragen. Dies gilt auch, wenn als Verteilerschlüssel die Personenanzahl verwendet wird. So dürfen zum Beispiel verbrauchsunabhängige Betriebskosten wie die Grundgebühr für die Wasserversorgung nicht vollständig auf die Anzahl der Personen umgelegt werden. Der Vermieter muss für die leerstehenden Wohnungen eine fiktive Zahl festlegen und die Kosten übernehmen.

Werden andere als die genannten Regelungen im Mietvertrag vereinbart, sind diese unwirksam.

Darf der Vermieter den Verteilerschlüssel ändern?

Eine einseitige nachträgliche Änderung des einmal festgelegten Verteilerschlüssels durch den Vermieter ist nicht zulässig. Eine Umstellung ist nur dann möglich, wenn alle Mieter einstimmig damit einverstanden sind. Dies ist in der Praxis eher selten der Fall, denn für mindestens eine Vertragspartei bzw. eine Mietpartei wird sich ein anderer Verteilerschlüssel immer nachteilig auswirken und die Nebenkosten erhöhen.

Wie bei jeder Regel gibt es auch hier eine Ausnahme: Will der Vermieter verbrauchsabhängige Kosten wie Wasser, Abwasser oder Müll zukünftig auch verbrauchsabhängig abrechnen, ist er dazu berechtigt, vorausgesetzt, er hat die nötigen Voraussetzungen dafür geschaffen.

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