Wichtige Urteile zur Nebenkostenabrechnung

Mietrecht Paragraph

Unstimmigkeiten und Fehler in der Nebenkostenabrechnung führen immer wieder zu Gerichtsverfahren und damit auch zu Urteilen. Im Folgenden eine Sammlung wichtiger Gerichtsentscheidungen rund um die Nebenkostenabrechnung.

Vertragsgrundlagen für die Betriebskostenabrechnung

  • Sind in einem Formularmietvertrag nur die Heizungs- und Warmwasserkosten als zu tragende Nebenkosten aufgeführt, muss der Mieter die weiteren Betriebskosten auch dann nicht tragen, wenn eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung vereinbart wurde. In der Nebenkostenabrechnung können die Abschlagszahlungen nur für die Heizungs- und Warmwasserkosten umgelegt werden (Urteil LG Saarbrücken vom 18.01.2019, Aktenzeichen 10 S 53/18, WUM 2019, Seite 254).
  • Der Vermieter muss dem Mieter eine Kostenaufstellung über Betriebskosten, die der Mieter als haushaltsnahe Dienstleistung von der Steuer absetzen kann (§ 35a Einkommenssteuergesetz), unentgeltlich zur Verfügung stellen. (AG Chemnitz vom 28.08.2018, Aktenzeichen 20 C 168/18, WUM 2018, 721).
  • Eine einfache und unkommentierte Weiterreichung der WEG-Hausgeldabrechnung der gemieteten Eigentumswohnung an den Mieter reicht als Nebenkostenabrechnung nicht aus. (AG Berlin-Mitte vom 14.10.2014, Aktenzeichen 14 C 496/13 in WM 2015, Seite 158).

Erhöhung der Betriebskosten

Verteilerschlüssel

  • Ist die Miete für eine Wohnung nach der Wohnfläche preisgebunden, muss für die Umlage der Betriebskosten die tatsächliche Wohnfläche verwendet werden. Bei der Wohnflächenermittlung spielen öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen keine Rolle, wenn die Nutzbarkeit nicht durch eine Behörde eingeschränkt ist (BGH Urteil vom 16.01.2019, Aktenzeichen VIII ZR 173/17, WM 2019, Seite 144).
  • Wird als Verteilerschlüssel die Abrechnung nach Personenmonaten verwendet, muss der Vermieter für als Lagerraum genutzte Wohnungen mindestens eine Person ansetzen. Ist als Umlageschlüssel für Betriebskosten die Abrechnung nach Personenmonaten vereinbart, so muss der Vermieter auch für Wohnungen, die von Mietern lediglich als Lagerraum genutzt werden, als Schlüsselwert (mindestens) eine Person ansetzen. Davon unabhängig ist, ob im Mietverhältnis zu diesem Mieter ein Recht zur Betriebskostenumlage vereinbart ist. Weiterhin sind auch Kleinstkinder und Neugeborene als Personen zu berücksichtigen (AG Saarbrücken, Urteil vom 14.03.2018, AZ.: 3 C 129/17, WuM 2018, 428).
  • Steht ein Gebäude zu 68% leer, führt die Verteilung von Heiz- und Warmwasserkosten nach einem Maßstab von 40% Grundkosten und 60% Verbrauchskosten zu einer grob unbilligen Benachteiligung des Mieters. In diesem Fall hat der Mieter einen Anspruch auf eine Anpassung des Verteilungsmaßstabs (AG Arnstadt, Zweistelle Ilmenau, Urteil vom 23.02.2017, Az. 1 C 156/16, WUM 2017, S. 208).

Vermieterwechsel

Einsicht in die Abrechnungsunterlagen

Korrektur der Betriebskostenabrechnung

Fristen rund um die Nebenkostenabrechnung

Fälligkeit der Abrechnung

Die vielen Urteile rund um die Nebenkostenabrechnung betreffen Sonderfälle und geben Ihnen wichtige Anhaltspunkte, wann Mieter Nachzahlungen leisten müssen oder auch zurückhalten dürfen. Allerdings ist für den Laien nicht immer leicht zu erkennen, ob ein Urteil auch auf seinen speziellen Fall zutrifft. Deshalb empfiehlt es sich, sich mit einem Rechtsanwalt zu beraten oder den Mieterverein einzuschalten.

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