Umlagefähige Nebenkosten

Umlagefähige Nebenkosten

Zusätzlich zur Nettokaltmiete zahlen Mieter jeden Monat einen Anteil an Betriebskosten (Nebenkostenvorauszahlung) als Aufschlag auf die Wohnungsmiete. Den größten Posten bilden dabei in der Regel Heiz- und Warmwasserkosten. Hinzu kommen verschiedene weitere Nebenkosten, die der Vermieter auf die Miete umlegt. Allerdings darf er nicht alle Ausgaben auf den Mieter abwälzen. Welche Kosten in die Nebenkostenabrechnung gehören (sog. umlagefähige Nebenkosten), ist rechtlich klar in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in ihrer jeweils aktuellen Fassung festgelegt.

Das Wichtigste in Kürze

Welche Kosten darf der Vermieter abrechnen?

Im § 2 der BetrKV ist genau definiert, welche Betriebskostenarten der Vermieter abrechnen darf. Entscheidend dabei ist jedoch immer, dass es sich um tatsächliche Kosten handelt und diese vor allem vertraglich vereinbart sind.

Darf der Vermieter Eigenleistungen in Rechnung stellen?

Laut BetrKV, § 1, Abs. 1, Satz 2 darf der Vermieter auch Eigenleistungen als Betriebskosten abrechnen. Die Kosten dürfen nicht höher als vergleichbare Kosten sein, die durch Beauftragung eines Handwerkers entstehen. Die Mehrwertsteuer als Durchlaufposten bleibt dabei außen vor.

Müssen die Betriebskosten im Mietvertrag stehen?

Damit der Vermieter dem Mieter überhaupt Betriebskosten als Nebenkosten auferlegen darf, muss dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein. Die Nebenkosten müssen im Mietvertrag nicht einzeln aufgezählt werden. Der Hinweis, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, reicht.

Das sagt die Betriebskostenverordnung

Im § 1 der Verordnung ist festgelegt, welche Kosten in die Nebenkostenabrechnung gehören – und welche nicht:

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Im § 2 der BetrKV ist genauer definiert, welche Betriebskostenarten abgerechnet werden können. Entscheidend dabei ist jedoch immer, dass diese Kosten auch tatsächlich anfallen und vor allem vertraglich vereinbart sind.

Nur tatsächliche Kosten dürfen abgerechnet werden!

Der Vermieter darf nur solche Kosten auf Mieter umlegen, die ihm auch tatsächlich durch das Mietverhältnis entstanden sind. So darf ein Hausmeister zum Beispiel nur dann abgerechnet werden, wenn es ihn auch tatsächlich gibt.

Statt der Kosten, die durch einen festangestellten Hausmeister entstehen, darf der Vermieter auch fiktive Kosten ansetzen, die ein Unternehmen verlangen würde (BGH, Urteil vom 14.11.2012, VIII ZR 41/12).

Erzielt der Vermieter Einnahmen, die sich den Betriebskosten zuordnen lassen, müssen diese bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden. Dies könnte beispielsweise eine Förderung der Personalkosten durch das Arbeitsamt sein. Auch eventuelle Rückerstattungen oder Rabatte müssen eingerechnet werden.

Objektbezogene Kosten sind Betriebskosten, wenn …

… die Kosten durch den Gebrauch der Wohnung oder Mietsache entstehen. Dazu gehören zum Beispiel Wartungsarbeiten oder Instandsetzungsarbeiten, die nötig sind, um die Wohnung bewohnbar zu machen – oder eben Hausmeister- und Winterdienste.

Laufende Kosten gehören zu den Betriebskosten

Regelmäßig anfallende Kosten, die zur Mietsache gehören, zählen zu den Betriebskosten. Dabei ist es nicht nötig, dass diese Kosten jährlich entstehen. Als regelmäßig werden auch Kosten bezeichnet, wenn sie in längeren Intervallen anfallen.

Sind Eigenleistungen des Eigentümers Betriebskosten?

Laut BetrKV, § 1, Abs. 1, Satz 2 darf der Vermieter auch Eigenleistungen als Betriebskosten abrechnen. Auch wenn damit nicht der Grundsatz erfüllt ist, dass die Kosten tatsächlich entstanden sein müssen, bringt diese Regel auch für den Mieter Vorteile: Erledigt der Vermieter bestimmte Arbeiten selbst, ist das günstiger als wenn er einen Dienstleister oder Handwerker damit beauftragt.

Ein wichtiger Grundsatz dabei: Die Kosten, die der Vermieter ansetzt, dürfen nicht höher als vergleichbare Kosten, die durch Beauftragung eines Handwerkers entstehen. Die Mehrwertsteuer als Durchlaufposten bleibt dabei außen vor.

Keine Betriebskosten ohne Vereinbarung im Mietvertrag!

Damit der Vermieter dem Mieter überhaupt Betriebskosten als Nebenkosten auferlegen darf, muss dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein. Fehlt ein entsprechender Passus, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Kosten zu bezahlen. Dabei muss der Vermieter im Vertrag nicht alle umlagefähigen Nebenkosten einzeln aufzählen. Nach einem BGH-Urteil vom 10.2.2016 (VIII ZR 137/15) ist es bereits ausreichend, wenn im Mietvertrag festgehalten ist, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat.

Tipp: Eine vollständige Auflistung der für die Betriebskostenabrechnung umlagefähigen Nebenkosten ist im Betriebskostenkatalog aus dem § 2 der BetrKV zu finden.

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