Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung

Der Deutsche Mieterbund (DMB) schätzt, dass mehr als 50% aller Nebenkostenabrechnungen Fehler enthalten. Andere Quellen sprechen von noch weitaus höheren Quoten bis zu 80%. Insbesondere dann, wenn der Vermieter in der jährlichen Betriebskostenabrechnung hohe Nachzahlungen verlangt, sollte der Mieter genau hinschauen und die Nebenkostenabrechnung gründlich prüfen.

Das Wichtigste in Kürze

Lohnt sich eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung?

Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft. Somit lohnt es sich, die Nebenkostenabrechnung genau zu kontrollieren. Insbesondere dann, wenn der Vermieter in der jährlichen Nebenkostenabrechnung hohe Nachzahlungen verlangt, sollte der Mieter genau hinschauen.

Muss man die falsche Nebenkostenabrechung bezahlen?

Ist die Nebenkostenabrechnung formell oder rechnerisch falsch, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht. Sind nur einzelne Punkte der Abrechnung strittig, darf nicht die gesamte Nachforderung einbehalten werden, sondern nur der einzelne strittige Betrag.

Was sind die häufigsten Fehler?

Eine Nebenkostenabrechnung kann sowohl formal als auch inhaltlich falsch sein. Einige inhaltliche Abrechnungsfehler wie falsche Wohnflächenangabe, nicht erlaubte Anrechnung der Verwaltungskosten, Reparaturkosten, Doppelabrechnung von Gartenpflege und Hausreinigung treten häufig auf und machen eine Überprüfung deshalb besonders sinnvoll.

Recht auf Widerspruch

Mieter sind berechtigt, die Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu überprüfen. Liegen Fehler vor, können Mieter Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen, Fehler reklamieren und Korrekturen oder eine komplett neue Abrechnung fordern. Eine Berichtigung kann der Mieter dabei nicht nur dann fordern, wenn man eindeutige Rechenfehler findet. Auch bei Formfehlern oder wenn der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit nach BGB § 556, Abs. 3, Satz 3 nicht beachtet, können Mieter der Nebenkostenabrechnung widersprechen.

Belegeinsicht

Sind dem Mieter die Abrechnung insgesamt oder einzelne Posten unklar, hat er das Recht, die zugehörigen Originalbelege einzusehen, zum Beispiel:

  • Grundsteuerbescheid
  • Bescheid über Wasser-, Abwasser- und Energiekosten
  • Wartungsverträge
  • Bescheid über Straßenreinigung, Müllgebühren und Schornsteinfeger
  • Verträge mit Dienstleistern wie Hausmeister, Winterdienst oder Gartenpflege.

Der Vermieter darf die Einsicht nicht verweigern, auch nicht mit Hinweis auf den Datenschutz oder andere Gesetze und Verordnungen. Lässt der Vermieter eine Prüfung der Unterlagen und Belege nicht zu, muss der Mieter gestellte Nachforderungen nicht bezahlen. Kein Anspruch besteht allerdings auf die Zusendung von Kopien der Belege, der Mieter muss gegebenenfalls die Unterlagen im Büro des Vermieters prüfen. Dort darf er allerdings Fotos der Belege machen oder Kopien erstellen.

Der Vermieter muss Fotokopien zusenden, wenn es dem Mieter aus gesundheitlichen oder sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist, ins Büro des Vermieters zu kommen. Die Kosten für die Zusendung trägt der Mieter.

Beistand bei Belegprüfung

Bei der Prüfung der Belege zur Nebenkostenabrechnung in den Räumen des Vermieters oder der Hausverwaltung hat der Mieter das Recht, sich Unterstützung mitzubringen. Das kann ein Mitarbeiter des Mietervereins oder eine andere Person sein. Alternativ – zum Beispiel bei weiten Entfernungen zwischen Mieter und Vermieter – kann auch eine Vollmacht zur Prüfung durch eine andere Person (beispielsweise einen Rechtsanwalt) ausgestellt werden.

Wann muss die Nebenkostenabrechnung nicht bezahlt werden

Stellt sich bei einer Überprüfung der Nebenkostenabrechnung heraus, dass diese formelle oder rechnerische Fehler enthält, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht. Er muss Nachforderungen erst dann bezahlen, wenn ihm eine korrekte Abrechnung vorliegt.

Lesetipp: Häufige Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Sind nur einzelne Punkte der Abrechnung strittig, zum Beispiel die Höhe der Heizkosten oder die Hausmeisterkosten, darf nicht die gesamte Nachforderung einbehalten werden, sondern nur den Betrag, der sich aus den strittigen Punkten ergibt.

Legt der Vermieter die korrekte Abrechnung nicht innerhalb der vorgeschriebenen 12-Monatsfrist vor, muss der Mieter die Nachforderungen nicht bezahlen.

Die häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Einige Abrechnungsfehler treten häufig auf und machen eine Überprüfung deshalb besonders sinnvoll:

  • Verwaltungskosten wie Kosten für die Hausverwaltung, Zinsen oder Bankgebühren werden als umlagefähige Nebenkosten angegeben. Diese Kosten muss der Mieter laut Betriebskostenverordnung nicht tragen, selbst wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist.
  • Mieter einer Eigentumswohnung werden häufig mit der Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft belastet. Diese zählt zu den Verwaltungskosten und sind keine Betriebskosten.
  • Reparaturkosten gehören nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten. Sie sind Sache des Vermieters.
  • Verstecken sich hinter dem Posten „Wartungskosten“ – zum Beispiel für den Aufzug – auch Reparaturkosten, ist der Mieter nur für den Teil der echten Wartungskosten zahlungspflichtig. Bei Vollwartungsverträgen können pauschal 50 % als Reparaturkosten abgezogen werden.
  • Im Bereich der Gartenpflege oder Hausreinigung kommt es oft zu Doppelabrechnungen. Der Hausmeister erledigt diese Arbeiten, dennoch rechnet der Vermieter diese Kosten zusätzlich ab.
  • Übernimmt der Hausmeister Verwaltungs- und Reparaturkosten, sind dies keine Betriebskosten und müssen entsprechend abgezogen werden.
  • Als Gartenpflegekosten dürfen nur laufende Arbeiten als Betriebskosten angerechnet werden. Eine Neuanlage des Gartens zählt nicht zu den Betriebskosten.
  • Stehen im Haus Wohnungen leer, darf der Vermieter die Betriebskosten für diese Wohnungen nicht auf die Mieter abwälzen, sondern muss sie selbst tragen. Ein Hinweis darauf ist eine im Vergleich zum Vorjahr reduzierte Gesamtwohnfläche.
  • Der Mieter trägt die Kosten für die Müllbeseitigung, nicht aber die Kosten für die Miete oder die Anschaffung der Müllbehälter.
  • Stimmt die Wohnfläche im Mietvertrag mit der tatsächlichen Wohnfläche nicht überein, kann der Mieter eine Berichtigung fordern, wenn die Abweichung nach unten mehr als 10 % beträgt.

Es lohnt sich also auf jeden Fall, die Nebenkostenabrechnung gründlich zu prüfen, vor allem dann, wenn Nachzahlungen fällig werden. Allerdings macht die Prüfung auch bei einem Guthaben Sinn. Fehler können dazu führen, dass dieses zu gering ausfällt.

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