Häufige Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Frau schaut schockiert auf Monitor

Der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass etwa 50% aller Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft sind – häufig gehen diese zu Lasten des Mieters. Nicht nur dann, wenn der Vermieter von dem Mieter hohe Nachzahlungen fordert, macht eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung also Sinn, der Mieter darf und sollte jeden Fehler reklamieren und auf eine Berichtigung der Abrechnung pochen.

Das Wichtigste in Kürze

Was sind die häufigsten Fehler bei einer Nebenkostenabrechnung?

Laut Deutschem Mieterbund sind 50 % der Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft. Verwaltungskosten, Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten, Wartungskosten, Hausmeisterkosten, Gartenpflege, Kammerjäger, Müllgebühren sowie Versicherungskosten werden oft vom Vermieter falsch berechnet.

Darf der Vermieter Verwaltungskosten berechnen?

Laut Betriebskostenverordnung (BetrKVO) zählen Verwaltungskosten wie Bankgebühren, Kosten für die Hausverwaltung oder Portokosten nicht zu den Betriebskosten. Diese Kosten trägt der Vermieter.

Dürfen Kosten für die Gartenpflege auf den Mieter umgelegt werden?

Wiederkehrende Gartenarbeiten sowie Gartenpflegekosten dürfen als umlagefähige Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters auftauchen. Lässt der Vermieter einen Garten komplett neu anlegen, trägt der Vermieter die anfallenden Kosten selbst. Auch die Kosten wie die Neuanschaffung von Pflanzen oder Gartengeräten muss der Vermieter bezahlen.

Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten!

Laut Betriebskostenverordnung (BetrKVO) zählen Verwaltungskosten wie Bankgebühren, Kosten für die Hausverwaltung oder Portokosten nicht zu den Betriebskosten und dürfen somit in der Nebenkostenabrechnung nicht auf den Mieter umgelegt werden. Die Kosten trägt allein der Vermieter.

Reparaturkosten sind Vermietersache!

Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten für das Gebäude oder die Wohnung muss der Vermieter vollständig selbst übernehmen, es handelt sich um nicht umlagefähige Nebenkosten. Eine Ausnahme bildet die Übernahme kleinerer Schönheitsreparaturen, dies wird im Mietvertrag vereinbart.

Spezialfall Eigentumswohnung

Besonders dann, wenn der Mieter eine Eigentumswohnung gemietet hat, können die Posten Verwaltungskosten oder Instandhaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Meist handelt es sich dabei um die Umlage der Abrechnung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch hier gilt: Diese Kosten trägt der Vermieter und nicht der Mieter.

Gewerberäume vs. Wohnungen

Wohnt der Mieter in einem Haus mit gemischter Nutzung, muss der Vermieter die unterschiedlichen Kosten zwischen gewerblicher und privater Nutzung der Mieteinheiten berücksichtigen und darf Grundsteuer oder verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht einfach gleichmäßig auf alle Mieter verteilen.

Nur „echte“ Wartungskosten sind Betriebskosten!

Fallen Wartungskosten für die Heizung oder den Aufzug an, zählen diese zu den umlagefähigen Betriebskosten. Allerdings ist hier Vorsicht geboten: Verstecken sich unter dem Begriff Wartungskosten auch Reparaturkosten, muss der Vermieter diese aus der Nebenkostenabrechnung heraushalten.

Tipp: Besonders aufmerksam sollte der Mieter bei Vollwartungsverträgen sein. Die Vollwartung enthält auch die Reparatur von Anlagen. Pauschal können aufgrund versteckter Reparaturkosten bis zu 50% abgezogen werden.

Hausmeister in der Nebenkostenabrechnung

Hausmeister erledigen zahlreiche Aufgaben rund um die Wartung des Hauses, mitunter gehören dazu auch Reparaturen oder die Mitarbeit an der Hausverwaltung. So übernehmen sie zum Beispiel häufig Wohnungsbesichtigungen, -übergaben oder -abnahmen. Der Vermieter muss diese Anteile herausrechnen, denn sie gehören als Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten! Der Hausmeister kümmert sich häufig auch um die Gartenpflege oder die Treppenhausreinigung. Hier ist Vorsicht geboten: Einige Vermieter rechnen diese Leistung doppelt ab. In diesem Fall muss der Mieter natürlich nur einmal zahlen.

Kosten für die Gartenpflege

Hierbei muss unterschieden werden: Wiederkehrende Arbeiten und Kosten, also die reinen Gartenpflegekosten dürfen als umlagefähige Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Vermieter den Garten komplett neu anlegt. Die dafür anfallenden Kosten trägt er selbst, ebenso wie die Kosten für die Neuanschaffung von Pflanzen oder Gartengeräten.

Nicht alle Versicherungen sind Betriebskosten

Wenn es um Versicherungen rund ums Haus geht, gilt es zu trennen: Gebäude- und Haftpflichtversicherungen gehören in die Nebenkostenabrechnung. Dies gilt dagegen nicht für weitere Versicherungen, die sich direkt auf die Person des Vermieters beziehen, zum Beispiel Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung.

Auch der Vermieter muss bezahlen!

Wohnt der Vermieter mit seinen Mietern im gleichen Haus, muss auch er seinen Anteil an Nebenkosten bezahlen und darf diese nicht auf die Mieter abwälzen. Gleiches gilt für einen im Haus wohnenden Hausmeister.

Leerstand im Haus

Stehen einzelne Wohnungen im Mehrfamilienhaus leer, dann gehen die entstehenden Nebenkosten anteilig zu Lasten des Vermieters. Aufmerksam sollte der Mieter werden, wenn sich die Gesamtwohnfläche des Hauses (diese muss in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt sein) von einem Jahr aufs andere verringert. Dies ist ein ziemlich sicheres Anzeichen dafür, dass der Vermieter den Mieter mit den Nebenkosten für den Leerstand belasten will.

Wasserverbrauch richtig gemessen?

Zwischen dem Hauptwasserzähler und der Summe der Wohnungszähler gibt es meist eine Messdifferenz. Dies muss der Mieter tolerieren, solange die Differenz eine Abweichung von 20% nicht übersteigt, bzw. wird für die Gesamtwasserabrechnung in der Regel der Hauptzähler hergenommen. Übersteigt die Differenz den zulässigen Wert, muss der Vermieter die Ursache abklären. Für die Abrechnung muss in diesem Fall Ihr Wohnungszähler verwendet werden.

Müllgebühren mit Grenzen

In die Nebenkostenabrechnung darf der Vermieter nur die Kosten für die Müllbeseitigung an sich aufnehmen. Nicht als Betriebskosten zählt die Anschaffung oder die Anmietung von Müllbehältern.

Wenn der Kammerjäger kommt

Halten Ratten oder andere Schädlinge Einzug ins Haus, dann werden diese in einer einmaligen Aktion beseitigt. Die Maßnahme der Schädlingsbekämpfung darf nicht als Betriebskosten abgerechnet werden. Wenn der Schädlingsbefall durch eine der Mietparteien verursacht wurde, muss der Vermieter die Kostenfrage mit dieser einen Partei klären und darf unbeteiligte Mieter nicht belasten.

Wohnfläche – Nachmessen kann sich lohnen!

Der Vermieter darf für die Abrechnung der Mietkosten nach dem Verteilerschlüssel Wohnfläche die im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße verwenden. Allerdings nur, solange die Differenz zwischen genannter und tatsächlicher Wohnfläche nicht mehr als 10% beträgt. Stellt der Mieter beim Nachmessen heraus, dass Ihre Wohnung deutlich kleiner ist als angenommen, muss der Vermieter die tatsächliche Fläche für die Nebenkostenabrechnung verwenden.

Aufgrund der vielen Fehlermöglichkeiten lohnt es sich auf jeden Fall eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung und das nicht erst dann, wenn eine Nachzahlung ansteht.

Titelbild: gpointstudio / shutterstock.com