Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale

Neben der Festlegung, welche Betriebskosten in den Nebenkosten enthalten sind, regelt der Mietvertrag auch die Zahlungsweise der Kosten. In der Regel werden die Nebenkosten monatlich auf die Nettomiete, bzw. Kaltmiete aufgeschlagen. Dies kann auf zwei Arten geschehen: Als Vorauszahlung oder Pauschale.

Das Wichtigste in Kürze

Wie werden Nebenkosten abgerechnet?

Der Mietvertrag regelt die Zahlungsweise der Nebenkosten. Bei den meisten privaten Mietverträgen ist eine monatliche Vorauszahlung der Nebenkosten vereinbart, selten eine monatliche Pauschale. Alternativ zur monatlichen Abschlagszahlung kann auch eine jährliche Zahlweise vereinbart werden.

Was ist der Unterschied zwischen einer Vorauszahlung und einer Pauschale?

Zwischen Vorauszahlung und Pauschale gibt es einen entscheidenden Unterschied: Ist im Mietvertrag eine Pauschale als Zahlung der Betriebskosten vereinbart, gibt es keine Nebenkostenabrechnung. Der Mieter hat bei einer Pauschalleistung keinen Anspruch auf Rückzahlung, der Vermieter hat keinen Anspruch auf eine Nachzahlung.

Wie wird die Höhe der Nebenkosten festgelegt?

Im Mietvertrag wird die Höhe der Kaltmiete wie auch der monatlich zu zahlenden Nebenkosten in „angemessener Höhe“ vereinbart. Als grobe Einschätzung hilft der aktuelle Heizspiegel. Eine weitere Einschätzung erlaubt insbesondere die Einsicht in vorjährige Abrechnungen.

Nebenkostenvorauszahlung

In den meisten privaten Mietverträgen wird die Zahlung der Nebenkosten als monatliche Vorauszahlung geleistet, einmal jährlich wird vom Vermieter über die Nebenkostenabrechnung gegengerechnet. Je nachdem, ob die Vorauszahlungen zu hoch oder zu gering waren, erhält der Mieter eine Gutschrift oder muss nachzahlen. Die Höhe der Vorauszahlung legt der Vermieter zu Beginn des Mietvertrags fest. Die monatlichen Vorauszahlungsbeträge berücksichtigen in der Regel alle Betriebskosten, die vertraglich vereinbart wurden. Eine Aufschlüsselung im Mietvertrag zu den einzelnen Positionen ist nicht vorgeschrieben. Üblich ist es allerdings, dass Heizungs- und Warmwasserkosten getrennt von den weiteren Betriebskosten angegeben werden.

Alternativ zur monatlichen Abschlagszahlung kann auch eine jährliche Zahlweise vereinbart werden. Diese hat allerdings für beide Vertragsparteien mehr Nachteile als Vorzüge:

  • Der Mieter muss auf Basis der Nebenkostenabrechnung auf einmal einen hohen Betrag zahlen.
  • Der Vermieter muss die Betriebskosten für das Mietobjekt für ein Jahr vorfinanzieren.

Nebenkostenpauschale

Zwischen Vorauszahlung und Pauschale gibt es einen entscheidenden Unterschied: Ist im Mietvertrag eine Pauschale als Zahlung der Betriebskosten vereinbart, gibt es keine Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter trägt das Risiko: Reicht die Pauschale nicht aus, um alle Kosten zu decken, muss er die Differenz selbst tragen.

Doch auch für den Mieter sind Pauschalen nicht unproblematisch. Zwar weiß der Mieter von Anfang an, welche Gesamtkosten für das Mietobjekt auf ihn zukommen, hat er allerdings zu viel Betriebskosten bezahlt, hat er keinen Anspruch auf Rückzahlung.

Pauschalen nur im Einzelfall

Grundsätzlich wird die Nebenkostenpauschale nur in Einzelfällen verwendet, denn sie bringt durch ihre Unflexibilität noch weitere Nachteile mit. So lohnt sich zum Beispiel ein sparsamer Umgang mit Wasser oder Heizenergie für den Mieter nicht, denn er zahlt ohnehin seine festgelegte Pauschale. Um hier Verschwendung vorzubeugen, ist in der Heizkostenverordnung festgelegt, dass Heiz- und Warmwasserkosten grundsätzlich bedarfsgenau abgerechnet werden müssen. Eine Pauschalzahlung ist unzulässig.

Hier gilt: Die rechtlichen Bestimmungen aus der Heizkostenverordnung gehen vor den Vereinbarungen im Mietvertrag. Selbst wenn vertraglich eine Pauschale für alle Nebenkosten vereinbart ist, müssen Heizungs- und Warmwasserkosten verbrauchsgenau abgerechnet werden

Will der Vermieter den Festbetrag aufgrund gestiegener Nebenkosten erhöhen, muss er dies dem Mieter schlüssig begründen, allgemeine Hinweise auf steigende Energiepreise oder Löhne sind nicht ausreichend. Weiterhin muss die Möglichkeit zur Erhöhung der Pauschale im Mietvertrag enthalten sein. Ist dies nicht der Fall, darf der Vermieter die Pauschale nicht erhöhen.

Was ist im Mietvertrag vereinbart?

Ist im Mietvertrag nicht eindeutig vereinbart, ob die Nebenkosten als pauschaler Festbetrag oder als Vorauszahlung abgerechnet werden, kann es zum Streit kommen. In diesem Fall liegt das Risiko beim Vermieter, für den Mieter wird im Zweifel die günstigere Vertragsregelung angenommen. Zum Streit können zum Beispiel Formulierungen wie:

  • Betriebskostenpauschale, die einmal jährlich abgerechnet wird
  • Abzurechnende Pauschale
  • Vorauspauschale

führen. Werden diese Formulierungen verwendet, ist davon auszugehen, dass es sich um Abschlagszahlungen und nicht um pauschale Festbeträge handelt.

Wie wird die Höhe der monatlichen Nebenkosten festgelegt?

Im Mietvertrag wird die Höhe der Kaltmiete wie auch der monatlich zu zahlenden Nebenkosten vereinbart. Laut Gesetz dürfen die Betriebskosten als Vorauszahlung oder Pauschale nur in „angemessener Höhe“ angesetzt werden. Dies bedeutet, dass die Vorauszahlungen nicht deutlich höher als die voraussichtlich entstehenden Betriebskosten sein dürfen. Eine Möglichkeit für Mieter zu prüfen, ob die Nebenkosten angemessen und weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt werden, bietet der aktuelle Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes oder auch der aktuelle Heizspiegel. Eine weitere Einschätzung erlaubt die Einsicht in vorjährige Abrechnungen. Weigert sich der Vermieter, diese offenzulegen, können der aktuelle Mieter auch vorherige Mieter oder Nachbarn danach fragen.

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