Nebenkosten im Mietvertrag – der Mieter zahlt nur, was auch vereinbart ist!

Mietvertrag mit Schlüsseln und Stift

Grundsätzlich gilt: In der jährlichen Nebenkostenabrechnung wie auch bei den monatlichen Abschlagszahlungen darf der Vermieter den Mieter nur mit den Betriebskosten belasten, die auch im Mietvertrag vereinbart sind.

Das Wichtigste in Kürze

Was gilt wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt?

Sind keine vertraglichen (auch keine mündlichen) Vereinbarungen im Mietvertrag zu den Nebenkosten getroffen, zahlt der Mieter eine Bruttomiete. Bei einer im Mietvertrag festgelegten Nettomiete (Grundmiete) muss der Mieter die Betriebskosten zusätzlich bezahlen.

Darf der Abrechnungszeitraum verlängert werden?

Der Vermieter darf den gesetzlich festgelegten Abrechnungszeitraum von 12 Monaten (§ 556, Abs. 4, BGB) nicht durch eine Regelung im Mietvertrag verlängern oder verkürzen.

Wie lang muss der Abrechnungszeitraum sein?

Die Länge des Abrechnungszeitraums (12 Monate) gesetzlich vorgeschrieben, nicht jedoch die Lage innerhalb des Kalenderjahrs. Diese wird von den Mietvertragsparteien festgelegt. Beginn und Ende können frei gewählt werden.

Was sagt das Gesetz?

Im § 535 BGB gilt als Miete die vereinbarte Gegenleistung der Mieter für die Überlassung einer Wohnung. Die Kosten, die durch die Vermietung bzw. die Nutzung durch den Mieter entstehen, ist Sache des Vermieters. Rein rechtlich sind also mit der Zahlung der Miete alle anfallenden Betriebskosten abgegolten. Allerdings lässt das Gesetz auch abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag zu und diese nutzen so gut wie alle Vermieter, indem sie die Zahlung von umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrVKO) vereinbaren.

Der Vermieter darf sich keine zusätzlichen Betriebskosten „ausdenken“, auch Verwaltungs- und Instandhaltungskosten dürfen in der Nebenkostenabrechnung nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Die vertraglichen Regelungen im Mietvertrag bestimmen also, ob und wenn ja, welche Kosten der Mieter zusätzlich zur Grundmiete tragen müssen.

Welche Regelungen zur Nebenkostenabrechnung sind im Mietvertrag möglich?

Sind keine vertraglichen Vereinbarungen zu den Nebenkosten getroffen, zahlt der Mieter eine Bruttomiete. Gleiches gilt, wenn der Mietvertrag mündlich ohne weitere Vereinbarungen zu den Betriebskosten geschlossen wurde. Für den Mieter heißt das konkret: Er muss zusätzlich zur Miete keine Betriebskosten mehr bezahlen und es gibt auch keine Nebenkostenabrechnung.

Zur in der Regel vereinbarten Nettomiete oder Grundmiete muss der Mieter zusätzlich Betriebskosten bezahlen, dafür wird eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung (seltener eine Pauschale) vereinbart. Für die Umlage gibt es verschiedene Varianten:

  • Im Vertrag sind alle Betriebskostenarten laut BetrKVO aufgezählt. Abrechnen darf der Vermieter nur tatsächlich entstandene Kosten.
  • Sind nur einzelne Betriebskosten im Vertrag genannt, darf der Vermieter auch nur diese auf die Mieter umlegen – selbst wenn nachträglich noch andere Betriebskosten anfallen.
  • Stehen im Vertrag nur allgemeine Formulierungen wie „der Mieter trägt die anfallenden Betriebskosten“ oder „Betriebskostenvorauszahlungen“ sind diese unwirksam, da zu allgemein formuliert (BGH, Urteil vom 02.05.2012, Aktenzeichen XII ZR 88/10).
  • Ist im Mietvertrag die Betriebskostenverordnung oder in Verträgen vor 2004 die II. Berechnungsverordnung als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung genannt, ist dies eine rechtlich wirksame Vereinbarung.

Tipp: Kommt es zum Streit über die Nebenkostenabrechnung, ist der Vermieter in der Beweispflicht und muss nachweisen, dass es eine verständliche und eindeutige Regelung über die Umlage der Betriebskosten gibt.

Abrechnungszeitraum per Mietvertrag verlängern?

Der Vermieter darf den gesetzlich festgelegten Abrechnungszeitraum von 12 Monaten (§ 556, Abs. 4, BGB) nicht durch eine Regelung im Mietvertrag verlängern oder verkürzen. Eine derartige Vereinbarung wird als nachteilig für den Mieter angesehen und ist – selbst wenn sie im Mietvertrag steht – unwirksam.

Allerdings darf der Abrechnungszeitraum ausnahmsweise abweichen, wenn auf eine Abrechnung nach dem Kalenderjahr umgestellt werden soll, der Vermieter wechselt oder wenn für die Wasserabrechnung der Verteilerschlüssel geändert werden soll (von Wohnfläche auf Verbrauch). Möglich ist diese Abweichung allerdings nur dann, wenn Mieter und Vermieter damit einverstanden sind.

Darf der Vermieter die Lage des Abrechnungszeitraums verändern?

Die Länge des Abrechnungszeitraums ist gesetzlich vorgeschrieben, nicht jedoch die Lage innerhalb des Kalenderjahrs. Diese wird von den Mietvertragsparteien festgelegt. Beginn und Ende können frei gewählt werden, solange der Zeitraum 12 Monate beträgt. Gibt es keine vertraglichen Regelungen, kann der Vermieter Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums für die Nebenkostenabrechnung frei wählen (BGH, Urteil vom 30. 04. 2008 – VIII ZR 240/07).

Eine einseitige Veränderung der Lage durch den Vermieter aus wichtigem, sachlichem Grund ist zulässig, zum Beispiel wenn:

  • auf eine kalenderjährliche Abrechnungsweise umgestellt werden soll, um den Zeitraum an die Abrechnung von Heizkosten und andere Nebenkosten anzugleichen (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2009 – 67 S 475/08)
  • der Abrechnungszeitraum an die Abrechnungsweise von Leistungsträgern angepasst werden soll (BGH, Urteil vom 27.07.2011 − VIII ZR 316/10)
  • der Vermieter für mehrere vermietete Wohnungen mit unterschiedlichen Abrechnungslagen diese vereinheitlichen will

Tipp: Ein Wechsel des Vermieters stellt keinen sachlich wichtigen Grund für eine Veränderung dar, in diesem Fall muss der Mieter zustimmen (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2005 – 65 S 342/04).

Titelbil: Bjoern Wylezich – shutterstock.com