Was ist der Unterschied zwischen kalten und warmen Betriebskosten?

Mischbatterie mit Heißasser

In der Betriebskostenverordnung (BetrKVO) sind alle Betriebskosten, bzw. Nebenkosten aufgeführt, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Drei der genannten Kostenarten werden auch als „warme“ Betriebskosten bezeichnet.

Das Wichtigste in Kürze

Was ist der Unterschied zwischen kalten und warmen Betriebskosten?

Laut § 2, Ziffer 4 bis 6 der Betriebskostenverordnung (BetrKVO) beziehen sich die warmen Betriebskosten auf die verbrauchsabhängigen Kosten. Alle weiteren Betriebskosten werden als „kalte“ Betriebskosten bezeichnet. Sie sind unabhängig von der Personenanzahl oder vom Verbrauch des Mieters.

Was zählt zu den kalten Betriebskosten?

Die Betriebskostenverordnung (BetrKVO) führt insgesamt 15 Kostenarten auf.

Was sind sonstige Betriebskosten?

Alle übrigen Betriebskosten, die nicht zu den kalten oder warmen Betriebskosten zählen, können Vemieter unter den sonstigen Betriebskosten aufführen. Abrechenbar sind nur Kosten nach BetrKVO.

Warme Betriebskosten – Heizung und Warmwasser

Der § 2, Ziffer 4 bis 6 der Betriebskostenverordnung (BetrKVO) bezieht sich auf Heizung und Warmwasser und umfasst dabei nicht nur die verbrauchsabhängigen Kosten für den Bezug von Wärmeenergie und Strom selbst, sondern auch die Kosten für die Reinigung und Wartung von Gasetagenheizungen oder Warmwassergeräten sowie Messungen, die nach dem Bundesimmissionsgesetz vorgeschrieben sind. In der Heizkostenverordnung ist festgelegt, dass die „warmen“ Betriebskosten verbrauchsabhängig berechnet werden müssen und das selbst dann, wenn im Mietvertrag etwas anderes steht.

Die Umlage der Betriebskosten für die Wartung und Reinigung kann Ihr Vermieter nur dann abrechnen, wenn dies auch im Mietvertrag so festgelegt wurde.

Kalte Betriebskosten – verbrauchsunabhängige Kostenarten

Alle weiteren Betriebskosten aus der BetrKVO werden als „kalte“ Betriebskosten bezeichnet. Sie entstehen dem Vermieter unabhängig von Personenanzahl oder Verbrauch des Mieters. Insgesamt sind in der Verordnung 15 Kostenarten aufgeführt:

Öffentliche Lasten

An erster Stelle steht hier die Grundsteuer B, die von den Kommunen erhoben wird. Individuelle regionale Abgaben wie zum Beispiel die Beiträge des Abwasser- und Bodenverbandes können dazukommen.

Nicht zu den öffentlichen Lasten gehören Erschließungs- und Anschlusskosten, auch wenn es sich dabei um laufende bzw. wiederkehrende Gebühren handelt.

Versicherungen

Wohngebäudeversicherungen und die Versicherung des Gebäudes gegen Elementarschäden, Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung sind Betriebskosten.

Wasserversorgung

Die Wasserversorgung umfasst die Kosten des (Kalt)Wasserverbrauchs, Grundgebühren, Kosten für Wasserzähler sowie Wartungs- und Betriebskosten (zum Beispiel für eine hauseigene Wasserversorgungsanlage oder eine Wasseraufbereitungsanlage).

Entwässerung

Die Betriebskostenart umfasst die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten für den Betrieb nicht öffentlicher Anlagen (zum Beispiel einer Pflanzenkläranlage) oder die Kosten für den Betrieb einer Entwässerungspumpe.

Aufzug

Wird ein Aufzug im Haus betrieben, zahlt der Mieter anteilig die Kosten für Betriebsstrom, Bedienung, Reinigung und Pflege der Anlage sowie Wartungs- und Prüfungskosten.

Straßenreinigung

Dies schließt die Kosten für Gebühren sowie die Kosten nichtöffentlicher Maßnahmen mit ein.

Müllbeseitigung

Zu diesen Kosten zählen Müllgebühren, Kosten für entsprechende nichtöffentliche Maßnahmen, Betrieb von Müllabsauganlagen und ähnlichen Geräten und die Kosten für Müllmengenerfassungsanlagen.

Gebäudereinigung

Lässt der Vermieter gemeinschaftlich genutzte Anlagen wie Treppenhaus, Flure, Keller, Bodenräume und Waschküche reinigen, werden die Kosten auf die Mieter umgelegt. Nicht zu dieser Kostenart gehören Fassaden- und Dachrinnenreinigung oder die Reinigung nicht begehbarer Gebäudeteile.

Übernimmt ein angestellter Hausmeister diese Aufgaben, dürfen die Kosten nicht doppelt in der Nebenkostenabrechnung veranschlagt werden.

Ungezieferbekämpfung

Eher selten sind mittlerweile regelmäßige Maßnahmen zur Ungezieferbekämpfung, bzw. sind die entstehenden Kosten sehr gering.

Einmalige Maßnahmen, die durch einen plötzlichen Schädlingsbefall erforderlich werden, dürfen nicht als Betriebskosten angesetzt werden. Muss zum Beispiel ein Wespennest entfernt werden, trägt dies der Vermieter.

Gartenpflege

Die Kosten für die Pflege des zum Haus gehörenden Gartens sind Betriebskosten und werden auch angerechnet, wenn der Mieter sie nicht nutzen kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.05.2004, VIII ZR 135/03).

Tipp: Nicht umlagefähig sind komplette Neuplanungen der Außenanlage, Neuanpflanzungen oder Anschaffungskosten für Gartengeräte.

Beleuchtung

Umlagefähig sind hier ausschließlich die entstehenden Stromkosten für den Betrieb und auch das nur, wenn es sich um Bereiche handelt, die allen Mietern zugänglich sind, bzw. von allen Mietern genutzt werden.

Tipp: Die Kosten für Lampen oder Leuchtmittel dürfen nicht umgelegt werden.

Schornsteinfeger

In diese Kostenposition fallen die Kehrgebühren sowie Immissionsschutzmessungen soweit diese nicht bereits mit den Heizungskosten abgerechnet sind.

Hausmeister

Lohnkosten für den Hausmeister inklusive der Sozialleistungen und geldwerter Leistungen, die sich auf umlagefähige Betriebskosten beziehen.

Übernimmt der Hausmeister auch Instandsetzungsarbeiten, Erneuerungen oder arbeitet in der Hausverwaltung mit, dürfen diese Kosten nicht als Betriebskosten abgerechnet werden.

Gemeinschaftsantennen und Kabelfernsehen

Für alle Mieter nutzbare Gemeinschaftsanlagen sind Betriebskosten. Umlagefähig sind Betriebsstrom, Prüfungskosten und Gebühren.

Nicht umlagefähig sind Instandsetzungskosten, zum Beispiel die Behebung einer Störung an der Anlage.

Wäschepflege

Ist im Haus ein Waschraum mit Waschmaschinen, Schleudern, Trocknern oder Bügelmaschinen vorhanden, zählen die laufenden Kosten wie Stromkosten, Überwachungs-, Pflege- und Reinigungskosten, Prüfkosten und Wasserversorgung zu den Betriebskosten.

Übernimmt der Hausmeister einen Teil der Arbeiten (zum Beispiel die Reinigung), dürfen diese nicht zusätzlich abgerechnet werden.

Sonstige Betriebskosten

Neben den aufgeführten Posten gibt es auch die Betriebskostenart „sonstige Kosten“. Im Mietvertrag muss konkret festgelegt werden, um welche Kosten es sich dabei handelt. Allgemeine Formulierungen sind nicht wirksam. Nur dann dürfen sie auch in der Betriebskostenabrechnung auftauchen. Unabhängig davon, um welche Kosten es sich dabei handelt, müssen diese der BetrKVO entsprechen und dürfen weder Verwaltungs-, noch Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten sein.

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