Bruttomiete oder Nettomiete? Wo liegen die Unterschiede?

Frau prüft Belege

Ob und wie die Nebenkosten abgerechnet werden, hängt auch von der Form der vereinbarten Miete ab. Dazu gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten, die sich vor allem in Bezug auf die Nebenkosten deutlich unterscheiden.

Das Wichtigste in Kürze

Was versteht man unter Bruttomiete?

Die Bruttomiete wird auch als Pauschal- oder Inklusivmiete genannt. Alle Nebenkosten sind in der Bruttomiete enthalten. Es entstehen für den Mieter keine weiteren Kosten. Der Vermieter muss keine Nebenkostenabrechnung erstellen.

Was ist Nettomiete?

Die meisten Mietverträge beinhalten die Nettomiete. Bei einer Nettomiete zahlt der Mieter eine Kaltmiete, auf die die anfallenden Betriebs- und Nebenkosten nach einem Verteilerschlüssel als Vorauszahlung aufgeschlagen werden. Mindestens einmal jährlich muss der Vermieter genau abrechnen.

Kann der Vermieter die Bruttomiete erhöhen?

Steigende Betriebskosten bei einer Bruttomiete könnennicht einfach an den Mieter weitergegeben werden, der Vermieter hat nur die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen – und das im gesetzlichen Rahmen (§ 558 Abs. 3 BGB).

All Inklusive: die Bruttomiete

Sind im Mietvertrag keine Regelungen zu Betriebs- und Nebenkosten vereinbart, dann spricht man von der Bruttomiete, auch Pauschal- oder Inklusivmiete. Gleiches gilt für mündliche Mietverträge ohne Regelung zu den Betriebskosten. Für den Mieter bedeutet das, dass er über die vereinbarte Mietsumme hinaus keine Kosten mehr zu tragen hat. Damit fällt auch keine Nebenkostenabrechnung an.

Verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkosten

Eine Ausnahme hiervon bilden die Heiz- und Warmwasserkosten: Werden diese verbrauchsabhängig laut Heizkostenverordnung, § 6 abgerechnet, dann werden die Kosten als Pauschale, Voraus- oder Nachzahlung auf die Miete aufgeschlagen. In diesem Fall handelt es sich um die Bruttokaltmiete, die auch als Teilinklusivmiete bezeichnet wird.

Steigende Nebenkosten bei Bruttomiete

Die Mietzahlung als Bruttomiete hat verschiedene Konsequenzen. So können steigende Betriebskosten nicht einfach an den Mieter weitergegeben werden, der Vermieter hat nur die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen – und das im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten (§ 558 Abs. 3 BGB):

  • Der Mieter muss eine schriftliche Aufforderung erhalten, der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzustimmen.
  • Eine Mieterhöhung ist nur alle 15 Monate zulässig (Jahressperrfrist).
  • Der Vermieter muss sich an die ortsübliche Vergleichsmiete halten.
  • Wird die Erhöhung im Rahmen eines Mietspiegels berechnet, müssen die genauen in der Bruttomiete enthaltenen Nebenkosten berechnet und auf den Mietspiegel aufgeschlagen werden.
  • Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nur um maximal 20 bzw. 15 % (Kappungsgrenze) erhöht werden.

Die Kappungsgrenze nach Bundesgesetzbuch (§ 558 Abs. 3): In Städten und Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung mit Wohnraum gefährdet ist, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 % erhöht werden. Welche Gebiete dies sind, bestimmt die jeweilige Landesregierung.

Sinkende Nebenkosten bei Bruttomiete

Sinken die Betriebskosten in ihrer Gesamthöhe, muss der Vermieter auch die Bruttomiete entsprechend reduzieren und zwar unaufgefordert. Grundlage für diese Regelung ist der § 560 Abs. 3 BGB. Da bei der Vereinbarung einer Bruttomiete keine jährliche Nebenkostenabrechnung erfolgt, sollten Mieter versuchen, sich einen Überblick über die tatsächlichen Kosten verschaffen, zum Beispiel durch Nachfrage bei Mitmietern oder Nachbarn, die eine Nettomiete vereinbart haben. Grundsätzlich kann der Mieter einen Auskunftsanspruch geltend machen. Allerdings muss er dazu konkrete Anhaltspunkte vorweisen, warum eine Ermäßigung der Nebenkosten zu erwarten ist. Nicht ausreichend ist es dabei, wenn man sich auf einen Betriebskostenspiegel beruft.

Nettomiete ist die Regel

Viel häufiger als die Brutto- kommt aufgrund der besseren Transparenz und der genauen Abrechnungsmöglichkeiten die Nettomiete in Mietverträgen vor. Dabei zahlt der Mieter eine Kaltmiete, auf die die anfallenden Betriebs- und Nebenkosten nach einem Verteilerschlüssel als Vorauszahlung aufgeschlagen werden. Mindestens einmal jährlich wird genau abgerechnet, der Mieter muss dann entweder nachzahlen oder erhält eine Gutschrift, die Nebenkosten werden für das nächste Jahr angepasst. Für die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter gibt es unterschiedliche zulässige Varianten. Welche Möglichkeit gewählt wird, muss genau und unmissverständlich im Mietvertrag stehen:

  • Stehen im Mietvertrag alle denkbaren Betriebskosten, muss der Mieter diese auch bezahlen. Allerdings nur dann, wenn auch wirklich anrechenbare Kosten entstanden sind und die Positionen zu den Betriebskosten gehören.
  • Werden im Vertrag konkret einzelne Betriebskosten aufgezählt oder aus dem Betriebskostenkatalog angekreuzt, dürfen auch nur diese in der Abrechnung vorkommen.
  • Unbestimmte Vereinbarungen wie „Der Mieter hat alle anfallenden Nebenkosten zu tragen.“ (BGH, 29.02.2012 – VIII ZR 346/10) sind ebenso unwirksam wie Absprachen zur Zahlung von Hausgebühren oder Grundbesitzabgaben.

Tipp: Kommt es zu einem Streit über die Betriebskosten und die Art der Abrechnung, ist der Vermieter in der Beweispflicht. Er muss nachweisen, dass die Abrechnungsform der vertraglichen Vereinbarung entspricht.

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